Vendre un immeuble parisien avec des locataires : les précautions à prendre
Vous êtes propriétaire d’un immeuble haussmannien au cœur de la rive gauche ? Vous possédez un ensemble immobilier à proximité de la Place de l’Étoile ? Aujourd’hui, vous souhaitez vendre votre bien au meilleur prix afin de profiter de votre investissement. Cependant, l’ensemble des appartements est occupé par des locataires. Savez-vous que depuis 2006, la loi protège les occupants lors de la vente de leur logement ? Pour être en règle, le vendeur doit prendre certaines précautions, à commencer par informer chaque locataire par lettre recommandée !
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Qu’il s’agisse d’un studio meublé ou d’un superbe appartement de standing, si le logement mis en vente est déjà loué, le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire.
Concrètement : lorsque le bailleur donne congé au locataire pour vendre son bien, le locataire est prioritaire sur la vente du logement loué.
Toutefois, il y a quelques exceptions. Ce droit de préemption ne s’applique pas :
- Si la vente concerne un immeuble de moins de 6 logements ;
- Si l’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré du propriétaire, un organisme HLM ou une société mixte sous conditions ;
- Si le droit de préemption urbain (ou ZAD et périmètres provisoires) est exercé. En effet, la mairie peut utiliser son droit de préemption afin d’ « assurer le maintien dans les lieux du locataire » ;
- Si l’acquéreur offre certaines garanties aux locataires.
À noter : ce droit de préemption du locataire s’applique aussi bien pour la vente en bloc d’un immeuble, que lors de la vente d’un appartement après division ou subdivision de l’immeuble.
En savoir plus :
Le droit de vendre un immeuble loué
En tant qu’unique propriétaire d’un immeuble ancien ou récent, rien ne vous empêche de procéder à sa vente, même s’il est occupé. Cependant, vous devez en informer les locataires dans les meilleurs délais.
Les droits du locataire
Le contrat de bail permet de protéger les locataires. En effet, il n’est pas possible de donner congé aux locataires à n’importe quel moment. Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception :
- 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail de location vide,
- 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail de location meublée.
Dans le cas d’un appartement non meublé, le locataire est dont prioritaire pour acheter l’appartement. Il dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente, à partir de la réception de la lettre de congé.
Prolongation des baux en cours par un nouvel acquéreur
Lorsqu’un acheteur potentiel souhaite investir dans un immeuble à vendre, deux solutions s’offrent à lui :
- Il peut s’engager à prolonger les baux pour une durée minimale de 6 ans. Les locataires peuvent ainsi rester dans leur appartement pendant ce laps de temps, à compter de la signature de l’acte de vente. Cette solution est idéale pour les investisseurs qui souhaitent acheter dans le but d’obtenir un rendement locatif !
- Il peut refuser de prolonger les baux. Dans ce cas, le droit de préemption du locataire est prioritaire. Cette situation peut alors vite devenir problématique pour le vendeur ! Ce dernier peut être dans l’obligation de créer une copropriété, voire de réaliser une revente à la découpe si l’acheteur renonce à son achat.
En résumé, quelle est la solution idéale ?
La vente d’un immeuble de rapport occupé de plus de 5 logements n’est pas simple. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer de professionnels afin de trouver la solution la plus rentable. Création d’une petite copropriété, vente en bloc à un institutionnel, modification de la destination en immeuble de bureaux, travaux d’agrandissement, etc. Il suffit parfois d’engager un temps et un peu d’argent pour réaliser ensuite une vente exceptionnelle et une belle plus-value !
