Acheter un immeuble à Paris : 8 précautions indispensables à prendre

Vous voulez acheter un immeuble à Paris ? Vous avez déjà une idée du secteur et vous souhaitez acquérir un bien au meilleur prix ? Avant de vous engagez dans une transaction à plusieurs centaines de milliers d’euros, découvrez nos conseils pour prendre les meilleures précautions. Charges de copropriété, profil du bien à vendre, taxes… On vous dit tout !

1. Demander une autorisation d’urbanisme

À Paris, un immeuble à la vente n’est pas forcement synonyme de logements à tous les étages. Il peut s’agir d’une maison bourgeoise ou d’un hôtel particulier. Si vous souhaitez acheter ce type de bien pour ensuite le transformer en immeuble locatif, vous devrez envisager des travaux.

Mais attention, ceux-ci sont soumis à certaines contraintes d’urbanisme. Avant de faire tomber les murs, il est impératif de se renseigner auprès de la mairie. En effet, la création de logements à Paris et en proche banlieue est très encadrée, notamment à cause de la circulation automobile et des places de parking.

 

2. Prendre connaissance des taxes locales

Lorsque l’on achète un immeuble à Paris, on pense d’abord au prix de vente affiché. On oublie souvent de demander le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, et encore plus si ces montants sont basés sur l’état réel du bien !

Pourtant, il est indispensable de savoir si le vendeur a bien déclaré au fisc toutes les modifications et les aménagements qu’il a réalisés. S’il a omis de les mentionner, ou si ses déclarations sont incomplètes, vous risquez de voir vos impôts locaux augmenter fortement…

 

3. Connaître le montant des charges de copropriété

Certains immeubles à la vente sont déjà en location et d’autres sont collectifs. Dans ces deux situations, il est impératif pour l’acquéreur d’étudier avec le plus grand soin les charges. Comment faire ? En demandant au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales.

Ainsi, ces documents pourront vous permettre d’avoir une vue plus précise des travaux qui ont été fait dans le passé, et de savoir s’il y a de nouveaux travaux à effectuer prochainement, et si ces derniers ont été votés par l’assemblée générale.

Prenons un exemple : toute la plomberie a été refaite au 3^ème étage il y a un an. Il sera donc sans doute nécessaire de faire la même chose pour les autres étages.

 

Une attention particulière pour les chambres de bonne

Prenez le temps de passer en revue tous les postes importants : ravalement, chauffage, ascenseur et toiture… On n’est jamais à l’abri d’une fuite d’eau, surtout avec les immeubles anciens parisiens. Prêtez également attention aux logements du dernier étage.

Ces derniers doivent faire l’objet de précautions particulières car ils ont souvent été aménagés dans d’anciennes chambres de bonne. Dans cette partie, l’évacuation des eaux, l’électricité ou encore la plomberie est souvent négligée ! Idem pour les logements en rez-de-chaussée.

A savoir

Le notaire ou l’agent immobilier doit être en mesure de vous donner le montant exact des droits d’enregistrement à prévoir. Si vous envisagez d’acheter un immeuble récent, et que celui-ci a été revendu dans les 5 premières années après sa construction, vous pouvez bénéficier de frais réduits. Demandez toujours si le prix affiché comprend la TVA afin d’éviter les mauvaises surprises.

 

4. S’informer sur l’environnement

Au-delà de l’immeuble, de son cachet et de son architecture, il est impératif de se renseigner sur l’environnement ! En effet, la proximité avec des transports en commun, des petits commerces, des écoles ou des espaces verts valorise considérablement le bien.

La possibilité de parking est également un atout non négligeable, surtout au cœur de Paris. Soyez également attentif aux constructions environnantes : des immeubles vétustes à côté peuvent faire baisser l’attrait de votre immeuble.

Méfiez-vous également des immeubles dotés d’un ou plusieurs commerces en rez-de-chaussée. Ils peuvent être à l’origine de troubles de voisinage. Vous devez donc bien vérifier si la copropriété autorise l’implantation d’un commerce !

 

5. Se renseigner sur le voisinage immédiat

Lorsque l’on visite un immeuble ou un appartement en journée, il est très difficile de se rendre compte des nuisances éventuelles. Il est donc conseillé d’interroger les voisins pour savoir si quelques trublions gâchent la tranquillité du quartier.

N’hésitez pas à demander également aux commerçants s’il y a des nuisances sonores dans le quartier (proximité avec une gare, le passage de camions, l’ouverture de commerces à des heures tardives, etc.).

 

6. Demander des diagnostics

Le vendeur d’un immeuble parisien a l’obligation de réaliser différents diagnostics suivant son type bien et de les fournir au nouvel acquéreur :

• Un diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans,
• Un état des risques naturels et technologiques, ainsi qu’un état relatif à la présence de termites de moins de 6 mois est obligatoire pour les zones à risque définies par la préfecture,
• Un état de l’installation électrique ou de l’installation intérieure de gaz de moins de 3 mois,
• Un diagnostic d’assainissement autonome valable 3 ans est obligatoire pour les immeubles non raccordés au réseau public,
• Un constat de risque d’exposition au plomb doit être dressé pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1949,
• Une recherche d’amiante pour les parties communes est indispensable pour les immeubles construits avant le 1^er juillet 1997.

 

7. Prendre en considération le contexte administratif

Avant d’acheter un immeuble parisien, demandez au notaire ou à votre agent immobilier s’il y a de futurs projets d’urbanismes prévus dans le quartier.

Par exemple, un terrain non bâti à proximité ou des immeubles voués à la démolition peuvent faire baisser la valeur de votre bien. À l’inverse, la construction d’une nouvelle ligne de tram ou la réhabilitation d’un square sont des atouts à prendre en compte.

Si votre immeuble possède des garages, vérifiez bien qu’ils ont fait l’objet de démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable).

 

8. Définir le profil du bien

Précaution indispensable pour un futur acquéreur : visitez l’immeuble à des heures et des jours différents pour évaluer les nuisances, la luminosité et la vie du quartier. Il est également important de vérifier l’authenticité des avant-contrats et des actes qui stipulent la surface exacte du bien.

Il est d’ailleurs conseillé de faire appel à un géomètre pour procéder à une éventuelle vérification. En cas de surestimation de la surface, vous pouvez ainsi plus facilement négocier le prix à la baisse.

 

Attention aux vices

Enfin, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert du bâtiment par détecter d’éventuels défauts ou vices cachés. De la cave au dernier étage, passez en revue avec lui tous les détails : tâches sur les murs, installations électriques, isolation des menuiseries…

L’immobilier ancien est généralement moins cher que le neuf, mais le montant des travaux à prévoir peut vite faire grimper la note ! Sachez cependant que des mesures étatiques peuvent être accordées à certains travaux de rénovation énergétique ou donner lieu à des réductions d’impôts.

 

En conclusion

Pas question de foncer tête baissée chez le notaire pour signer un compris de vente. Lorsque l’on décide d’acheter un immeuble à Paris, mieux vaut prendre le temps de la réflexion et assurer ses arrières. Même en cas de coup de cœur, il est préférable de respecter certains critères, surtout s’il s’agit d’un ensemble de logements locatifs !