Immobilier locatif : petite mise au point sur la loi en 2019
L’année 2018 a déjà connu des mesures importantes en matière immobilière. On peut penser à la création de l’impôt sur la fortune immobilière par exemple. En 2019, la loi fiscale intègre à son tour quelques changements importants tels que la baisse de la taxe d’habitation, ou encore la loi Elan. On vous fait un petit tour d’horizon des points importants à connaître sur la loi immobilier 2019 !
La loi Elan et la location immobilière
La loi Elan a été votée en novembre 2018. Cette loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique intervient précisément sur la location immobilière.
La création du bail mobilité
La loi Elan prévoit que les propriétaires puissent désormais accéder à la location courte durée grâce à des baux mobilité. Ces nouveaux baux prévoit une location meublée courte durée de 1 à 10 mois. Ils visent principalement les locataires étudiants, apprentis ou en formation professionnelle, voire les jeunes actifs en mutation, qui ne désirent pas rester plus d’une année dans le logement loué.
La particularité est que les loueurs ne peuvent pas demander de caution sur un bail de courte durée. Ils peuvent cependant disposer de la caution légale Visale qui couvre les impayés de loyers et de charges pendant la durée du contrat.
La déclaration à la municipalité
La nouvelle loi prévoit en même temps un dispositif de contrôle, déjà mis en place dans certaines agglomérations. C’est le cas de Paris, Lyon, Toulouse, Aix en Provence, et bien d’autres villes françaises. Cette procédure administrative prévoit que les propriétaires qui effectuent une location courte durée, signalent leur activité à la mairie.
A défaut de déclaration, les bailleurs s’exposent à une amende de 5000 euros. Cette sanction peut même monter jusqu’à 10 000 euros, s’il s’agit de la location de la résidence principale du propriétaire et que le logement est loué durant plus de 120 nuitées.
Le retour de l’encadrement des loyers
Le principe de l’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur en 2014, et avait mis en place le plafonnement du prix des loyers à Paris notamment. Il avait été annulé en 2017 par le Tribunal administratif de Paris. L’encadrement des loyers refait ainsi son apparition avec la loi Elan dans les grandes villes françaises.
La baisse de la taxe d’habitation
Plébiscitée par Emmanuel Macron, la baisse de la taxe d’habitation est un des points forts de son gouvernement, très attendu par l’opinion publique. Le processus déjà enclenché en 2018, a vu la taxe d’habitation diminuer de 30% pour certains ménages. Et en 2019, cet impôt immobilier va continuer de baisser de façon conséquente. Il concerne dès lors près de 80% des ménages.
En pratique, cette année la mesure consiste en une baisse considérable de 65% de la taxe au mois d’octobre si vous faites partie des ménages éligibles. Puis en 2020, ces personnes verront ensuite leur taxe d’habitation diminuée de 100%. Attention, ce dispositif ne concerne que la résidence principale, les autres biens immobiliers (logements secondaires) d’un ménage ne seront pas concernés.
Pour être éligible à cette exonération, il faut se référer à son revenu fiscal de référence. Ainsi, si vous êtes une personne seule, votre revenu fiscal de référence doit être inférieur à 27 000 euros. Si vous êtes un couple, alors votre revenu ne doit pas dépasser 43 000 euros. Enfin, si vous êtes par exemple un couple avec deux enfants, alors le revenu fiscal de référence doit être de 55 000 euros maximum pour assurer votre éligibilité.
Les aides à l’investissement locatif
La loi 2019 a créé une nouvelle aide fiscale pour les investisseurs immobiliers : le dispositif fiscal Denormandie, qui reprend grosso modo les mêmes principes d’avantage fiscal que la loi Pinel.
Explication de la loi Pinel
Promulguée le 1er septembre 2014, la loi Pinel, du nom du ministre du logement du gouvernement Valls II Sylvia Pinel, prescrit une aide à l’investissement locatif. Cette mesure est en fait une réduction d’impôt qui s’applique à l’achat de logements neufs.
Cette aide peut atteindre jusqu’à 63 000 euros, et pour en bénéficier l’investisseur est soumis à un ensemble de conditions. Ainsi, qu’il s’agisse de dates et d’adresses éligibles, l’acheteur doit respecter tout un ensemble de règles pour pouvoir obtenir cette réduction d’impôts.
En pratique, la loi Pinel prévoit un abattement fiscal de 12% du prix d’achat de votre bien, si vous louez sur 6 ans, 18% sur 9 ans, ou encore 21% sur 12 ans. L’importance de l’aide est déterminée en fonction d’un plafond de prix de 5 500 euros au mètre carrez, et la base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 euros. D’où une potentiel soutien financier de maximum 63 000 euros (en résumé : 21% de 300 000 euros).
Le dispositif Pinel prorogé pour l’immobilier neuf
En principe, le dispositif devait s’éteindre le 31 décembre 2016. Il prendra finalement fin que le 31 décembre 2021 pour les zones dites tendues, autrement dit les zones Abis, A et B1 (Ile-de-France, grandes métropoles, Côte d’Azur, etc).
Depuis fin 2018, la loi Pinel ne s’applique plus dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux). Son bénéfice est cependant maintenu jusqu’à fin 2019 pour les investisseurs ayant signé leur avant-contrat devant un notaire avant le 15 mars 2019.
Une nouvelle réduction d’impôts pour l’immobilier ancien : le dispositif Denormandie
Dans le but d’encourager la rénovation du bâti ancien dégradé en centre-ville, le gouvernement a mis en place un nouveau système de défiscalisation. En effet, ceux qui acquièrent désormais un bien immobilier ancien en vue de le louer bénéficieront également d’une réduction d’impôt.
Ce dispositif porte le nom de Julien Denormandie, délégué chargé de la Ville et du logement. Cet abattement concerne uniquement les biens nécessitant une rénovation et permet une réduction de 12% à 21% de l’investissement.
Le pourcentage d’abattement sera défini en fonction du nombre d’années (6, 9 ou 12 ans) selon lequel le bien sera consacré à la location. La condition principale reste que le montant des travaux doit correspondre à un minimum de 25% du prix d’achat du logement.
Ce nouveau dispositif considéré comme une extension du principe Pinel échappe cependant au zonage imposé à l’achat d’un bien neuf. Le bénéfice est porté sur un bien dégradé, qui ne répond pas aux critères du logement décent et est situé dans l’une des 222 communes qui ont adhéré au Plan Action Cœur de Ville. Il est également consacré aux logements situés uniquement dans le centre-ville de ces communes qui auront signé la convention de revitalisation du territoire.
De nombreuses dispositions favorables à l’investissement locatif
On le sait, investir dans la pierre est un investissement sûr. Et le gouvernement français a cherché ces dernières années à stimuler les achats immobiliers à objectif locatif. 2019 est encore une belle année de réformes propices. En effet, la loi Elan favorise les locations courte durée de plus en plus recherchées par les bailleurs. La taxe d’habitation continue de diminuer, pour devenir nulle en 2020 pour 80% des ménages. Enfin, la loi Pinel est non seulement prorogée, mais donne naissance à sa petite soeur, la loi Denormandie, qui s’applique désormais aux logements anciens. Alors, il n’y a plus à hésiter, cette année l’investissement dans l’immobilier locatif vous ouvre grands les bras !
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